Nachdem Ende letzten Jahres in beinahe allen von PROJECT Research untersuchten Metropolen die Verkaufspreise für Neubau-Eigentumswohnungen stagnierten oder sanken, setzt sich dieser Trend auch im neuen Jahr fort. Gleichzeitig steigen die Mietpreise größtenteils weiter an. Mit Ausnahme von Düsseldorf weisen alle Metropolstädte sowohl im Neubau als auch im Bestand stärkere Mietpreissteigerungen auf, als Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen verzeichnet werden. So werden in drei Städten (Berlin, Hamburg, Nürnberg) zweistellige Zuwächse bei den Mietpreisen im Neubausegment erfasst, während gleichzeitig nur noch in einer Stadt (Berlin) bei Neubau-Eigentumswohnungen Preissteigerungen von mehr als 5 Prozent festgestellt werden.
»Der deutsche Immobilienmarkt ist angespannt. Setzen sich die aktuell beobachteten Preisrückgänge fort? Ist sogar ein Ende des Immobilienbooms in Sicht? Hauptursache für die derzeitige Zurückhaltung am Markt ist der rasante Anstieg der Zinsen – und diese werden auch für die weitere Preisentwicklung von Bedeutung sein. Dennoch wird nicht mit einem drastischen Einbruch des Immobilienmarkts gerechnet, der vielfach befürchtete Crash bleibt aus. Prognosen zufolge sind ab dem zweiten Halbjahr 2023 Aufwärtsbewegungen zu erwarten – denn die hohe und noch zunehmende Nachfrage bei einem schon knappen Angebot wird den Markt weiterhin prägen«, erklärt Michael Weniger, Co-Vorstandsvorsitzender der PROJECT Real Estate AG.
Berlin: Stagnierende Kaufpreise für Neubauwohnungen
Nachdem im vierten Quartal 2022 die Verkaufspreise in der Bundeshauptstadt noch gestiegen waren, ist im ersten Quartal 2023 auch in Berlin eine preisliche Stagnation festzustellen, sodass das Preisniveau aktuell bei 8.750 Euro pro Quadratmeter liegt. Im Jahresvergleich ist die Preisentwicklung mit einem Plus von 6,6 Prozent dennoch vergleichsweise stark.
Seit mittlerweile acht Monaten befindet sich das Angebot der am Markt verfügbaren Einheiten auf einem stabilen Niveau. Gleichzeitig nimmt die Anzahl der Objekte im Einzelvertrieb weiter zu und liegt aktuell bei knapp unter 200. Hauptgrund für die steigenden Objektzahlen ist die Tatsache, dass viele Projektentwickler ihre Restantenwohnungen nicht verkaufen und den Verkauf dieser Projekte nicht abschließen können. Im ersten Quartal 2023 werden in der Hauptstadt insgesamt 22 Vertriebsstarts erfasst, im selben Zeitraum kann der Vertrieb bei 14 Objekten erfolgreich abgeschlossen werden.
Mit 23 Prozent weist nur noch der Bezirk Steglitz-Zehlendorf zweistellige Wachstumsraten im Jahresvergleich auf. Dieser hohe Wert wird durch einen Vertriebsstart im Jahr 2022 im Luxussegment in Wannsee massiv beeinflusst. Weiterhin positiv ist die Preisentwicklung in den Innenstadtbezirken Mitte mit 9,7 Prozent und Friedrichshain-Kreuzberg mit 7,7 Prozent.
Im Berliner Umland (ohne Potsdam) ist bezüglich der Preise eine höhere Marktdynamik festzustellen, sodass die Preise im ersten Quartal 2023 leicht auf 5.550 Euro pro Quadratmeter ansteigen. In Potsdam liegen sie unverändert bei ca. 7.800 Euro pro Quadratmeter.
Die Dynamik der Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt nimmt nach wie vor zu, während sich das Angebot zum ersten Mal seit längerer Zeit im Vergleich zum Vorquartal wieder erhöht. Die Neubaumietpreise steigen auch im vierten Quartal 2022 an und liegen aktuell bei 20,97 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung im Jahresvergleich verzeichnet ein Plus von 12,2 Prozent. Im Bestand nimmt die Dynamik hingegen zu, so liegt der Quadratmeterpreis aktuell bei 15,57 Euro. Die Preissteigerungsrate im Bestand ist mit 12,8 Prozent mittlerweile wieder höher als im Neubau. Im vierten Quartal 2022 stabilisiert sich das Angebot erstmals seit mehr als einem Jahr. Im Neubau werden mehr als 300 Angebote im Monat erfasst, nachdem der Wert zuvor bei nur 200 lag. Auch im Bestand steigt die Inserate-Anzahl leicht auf etwa 1.750 monatliche Angebote.
München: Stagnierende Neubaumietpreise im Quartalsvergleich
In München setzt sich der in den Vormonaten beobachtete Preisrückgang auch im ersten Quartal 2023 fort. Der Quadratmeterpreis für Neubauimmobilien liegt bei 13.600 Euro. Es scheint, als würden sich die Preise nun wieder stabilisieren, denn zwischen Januar und März kommt es zu keinem Rückgang mehr. Der Jahresvergleichswert befindet sich weiterhin im freien Fall und erreicht 2,3 Prozent, während er im Vorquartal bei 5 Prozent lag.
Wie in den Vormonaten ist einer der Hauptgründe für den Preisrückgang die Objektverteilung. Es kommen kaum noch Objekte aus dem Hochpreissegment auf den Markt. Von den 19 erfassten Vertriebsstarts zwischen Januar und März 2023 liegt nur ein Objekt in einem Bezirk mit überdurchschnittlichem Preisniveau und nur zwei der neuen Objekte weisen ein überdurchschnittliches Preisniveau auf. Auch im ersten Quartal 2023 werden Preisreduzierungen auf Objektebene festgestellt, diese treten allerdings weniger häufig auf als im Vorquartal.
Die Objektzahlen in München stiegen im letzten Jahr vor allem wegen schlechter Vertriebszahlen deutlich an. In den letzten Monaten stabilisieren sie sich bei etwa 185 Projekten. Dasselbe wird auch bei den monatlich am Markt verfügbaren Wohneinheiten beobachtet.
Im Münchner Umland (ohne Augsburg und Ingolstadt) wird wie im Vorquartal trotz einiger Vertriebsstarts keine Dynamik bei den Verkaufspreisen festgestellt. Wie in den Monaten zuvor liegt das Preisniveau bei rund 9.600 Euro pro Quadratmeter. Auch wenn im Gegensatz zur Stadt München keine größeren Preisrückgänge im Umland beobachtet werden, befindet sich die jährliche Preissteigerungsrate mit einem Wert von 1,9 Prozent unterhalb jener von München. In Augsburg liegt das Preisniveau im März 2023 bei ca. 7.000 Euro pro Quadratmeter. Damit ist Augsburg eine der wenigen Städte, die im Jahresvergleich eine negative Preisentwicklung aufweisen. Im Gegensatz dazu steigen in Ingolstadt sowohl die Objektzahlen als auch die Preise an und liegen im ersten Quartal 2023 bei rund 6.300 Euro pro Quadratmeter. Die Jahresentwicklung ist mit einem Plus von 6,3 Prozent deutlich positiver als in den restlichen Teilen der Münchner Metropolregion.
Die Münchner Neubaumietpreise steigen im vierten Quartal 2022 vorerst nicht mehr an. Der Quadratmeterpreis fällt um wenige Cent auf 22,79 Euro. Damit liegt die Preissteigerungsrate im vierten Quartal 2022 nur noch bei 3,5 Prozent und damit leicht über der ETW-Entwicklung. Die Bestandsmietpreise steigen dagegen um etwa 30 Cent an und liegen im vierten Quartal 2022 bei 20,57 Euro pro Quadratmeter. Die Steigerungsrate befindet sich mit 3,8 Prozent ähnlich wie in Berlin knapp über dem Niveau der Neubaupreise. Das Bestandsangebot ist rückläufig und liegt bei rund 2.300 monatlichen Inseraten. Auch das Neubauangebot fällt leicht ab auf ca. 400 Inserate, liegt jedoch weiterhin über dem Vorjahresniveau.
Hamburg: Standort mit den am stärksten steigenden Neubaumietpreisen
Nachdem die Preise in der Hansestadt lange Zeit stabil blieben, werden im ersten Quartal 2023 nun auch in Hamburg Preisrückgänge beobachtet. Zwischen dem vierten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2023 fallen die Preise um ca. 200 Euro pro Quadratmeter auf aktuell knapp 8.900 Euro pro Quadratmeter. Entsprechend dieser jüngsten Entwicklung fällt auch die jährliche Preisentwicklung deutlich ab und liegt im März nur noch bei 4,1 Prozent, nachdem im Dezember noch 10,8 Prozent gemessen wurden.
Zudem steigen sowohl die monatlich verfügbaren Einheiten als auch die Objektzahlen an. Letztere liegen bei ca. 130. Die meisten neuen Objekte befinden sich in günstigeren Randlagen wie Jenfeld, Niendorf, Sasel oder Schnelsen. Die zunehmende Konzentration von Randlagen führt dazu, dass im Bezirk Eimsbüttel die Preise im Jahresvergleich um 2,6 Prozent fallen. In Altona dominieren in den letzten Monaten hingegen die guten Lagen in den Stadtteilen entlang dem Elbehochufer, weshalb dort die Preissteigerungsrate mit 15,5 Prozent sehr hoch ist. Bei der Objektverteilung zeigt sich eine zunehmende Verschiebung hin nach Altona und Eimsbüttel. In diesen beiden Bezirken liegen mittlerweile mehr als die Hälfte aller neuen Objekte im letzten halben Jahr.
Das Preisniveau im Hamburger Umland stagniert bei ca. 5.900 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 4,7 Prozent entspricht. Das Angebot im Umland hat nach kräftigem Anstieg in den letzten Monaten des Vorjahres wieder etwas an Dynamik verloren, entwickelt sich jedoch weiterhin positiv.
Die Neubaumietpreise klettern deutlich nach oben und liegen bei 18,77 Euro pro Quadratmeter, was einem jährlichen Anstieg von 12,7 Prozent entspricht. Damit steigen die Neubaumietpreise in Hamburg stärker als in allen anderen Metropolen. Positiv, wenn auch deutlich weniger dynamisch, ist die Entwicklung im Bestand. 14,13 Euro pro Quadratmeter entsprechen einer Preissteigerung von 4,1 Prozent. Die monatliche Angebotsmenge im Neubau steigt im vierten Quartal 2022 wieder an und liegt bei 300 Wohnungen, während im Bestand die Angebotsmenge auf ca. 2.650 Inserate fällt.
Frankfurt am Main: Nur leichte Preissteigerungen im Neubau
In Frankfurt steigen die Preise in den ersten Monaten des Jahres leicht an und liegen aktuell bei knapp 9.000 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich stagnieren die Preise und bewegen sich seit einem Jahr meist in einem Bereich zwischen 8.900 und 9.000 Euro pro Quadratmeter.
Aktuell ist kaum Dynamik auf dem Frankfurter Neubauimmobilienmarkt. So werden im ersten Quartal 2023 nur drei Vertriebsstarts gezählt, die sich ausschließlich in günstigen Randlagen befinden. Gleichzeitig wird bei einer größeren Zahl an Objekten entweder durch den Verkauf von Restanten oder einen vorübergehenden Vertriebsstopp der Vertrieb beendet, sodass die Zahl an Objekten im Vertrieb auf unter 70 sinkt. Das Wohnungsangebot verbleibt hingegen wegen sehr geringer Verkaufszahlen auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorquartal.
Mit 22 Vertriebsstarts ist die Dynamik im Frankfurter Umland (ohne Mainz, Wiesbaden und Darmstadt) deutlich größer. Dementsprechend wachsen dort das Angebot sowie die Objektzahlen, die mittlerweile fast doppelt so hoch sind wie in Frankfurt. Auch im Umland steigen die Preise leicht auf ca. 6.250 Euro pro Quadratmeter.
In Wiesbaden wird im Jahresvergleich mit 5,5 Prozent der stärkste Preisrückgang aller erfassten Städte beobachtet, das Preisniveau liegt hier bei 7.700 Euro pro Quadratmeter. Auch in Darmstadt fallen die Preise auf aktuell 6.400 Euro pro Quadratmeter, während sie in Mainz leicht ansteigen und sich bei ca. 6.950 Euro pro Quadratmeter befinden.
Die Frankfurter Neubaumietpreise sind immer noch von einem Auf und Ab gekennzeichnet. Ein Grund hierfür ist u. a. das niedrige Angebot von ca. 160 monatlichen Neubauinseraten. Der deutliche Rückgang auf 19 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2022 erklärt sich durch ein stark reduziertes Angebot in den teuren Lagen von Bockenheim sowie dem Ostend. Im Jahresvergleich steht dennoch ein leichtes Plus von 2 Prozent. Deutlich weniger volatil ist die Entwicklung im Bestand. Hier stagniert der durchschnittliche Mietpreis in den letzten Monaten und liegt bei 15,69 Euro pro Quadratmeter. Im Bestand sinken die Angebotszahlen deutlich auf ca. 2.300 Inserate.
Nürnberg: Hohe Dynamik am Neubau-Mietwohnungsmarkt
Im ersten Quartal 2023 steigen die Verkaufspreise in Nürnberg leicht an auf ca. 6.800 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche Preissteigerungsrate ist mit einem Wert von 3,6 Prozent auch in der Frankenmetropole deutlich rückläufig mit zuvor 7,4 Prozent.
Entsprechend der geringen Preisveränderungen werden nur drei neue Vertriebsstarts in Nürnberg erfasst. Durch die niedrigen Verkaufszahlen bleibt das Angebot dennoch auf einem konstanten Niveau. Obwohl zwei der drei Objekte in absoluten Randlagen in Großgründlach bzw. Altenfurt lokalisiert sind, liegen sie im bzw. über dem städtischen Durchschnittspreis.
Im Nürnberger Umland fällt das Preisniveau auf 5.750 Euro pro Quadratmeter und stagniert damit seit letztem Sommer auf einem Niveau. Mit sechs Vertriebsstarts ist die Marktdynamik im Umland höher als in der Kernstadt. Im ersten Quartal 2023 fallen auch in Fürth die Preise nach einem Anstieg im vierten Quartal 2022 wieder leicht ab auf ca. 6.200 Euro pro Quadratmeter. In Erlangen liegt der Quadratmeterpreis bei ca. 8.150 Euro und damit erneut deutlich über den Werten des Vorquartals. Die Jahresentwicklung beträgt aktuell 20,5 Prozent, sollte aufgrund der geringen Objektzahlen allerdings mit Vorsicht betrachtet werden.
Der Nürnberger Neubau-Mietwohnungsmarkt ist nach wie vor von einer hohen Dynamik geprägt. Die Preise steigen deutlich an und liegen im vierten Quartal 2022 bei 14,88 Euro pro Quadratmeter, was einer Preissteigerungsrate von 11 Prozent entspricht. Mit ca. 200 monatlichen Inseraten weitet sich das Neubauangebot aus. Im Bestand steigen die Preise wie im Vorquartal um 3,9 Prozent auf 11,17 Euro pro Quadratmeter, die Angebotszahlen stabilisieren sich und liegen erneut bei rund 1.600 Inseraten.
Düsseldorf: Stagnierende Verkaufspreise und kaum neue Objekte
In der Landeshauptstadt von NRW stagnieren die Verkaufspreise im ersten Quartal des Jahres. Wie bereits im Dezember liegt das Preisniveau im März bei 8.400 Euro pro Quadratmeter. Die Preise bewegen sich seit Anfang 2022 in einem engen Rahmen zwischen 8.300 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Dementsprechend ist die Preissteigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr mit einem Plus von 0,9 Prozent sehr gering.
Mit nur einem neuen Vertriebsstart im ersten Quartal 2023 ist in Düsseldorf die aktuelle Dynamik sehr gering. Dementsprechend klein sind die preislichen Veränderungen. Durch die geringen Verkaufszahlen verändert sich auch das verfügbare Angebot nur marginal.
Im Düsseldorfer Umland werden mehr Neu-Objekte erfasst als in der Kernstadt. Hier sind mitunter deutliche Preisunterschiede von über 2.000 Euro pro Quadratmeter in einzelnen Gemeinden (z. B. in Neuss) zu beobachten. Durch die deutlich gestiegene Zahl an Vertriebsstarts hat sich das verfügbare Angebot ausgeweitet und seit Frühherbst 2022 etwa verdoppelt. Die Verkaufspreise im Umland steigen im letzten Quartal leicht an und liegen im März bei 5.550 Euro pro Quadratmeter, die jährliche Preissteigerungsrate verzeichnet ein Plus von 11,8 Prozent.
Das Neubau-Mietpreisniveau in Düsseldorf ist immer noch sehr volatil. Im vierten Quartal 2022 steigen die Mietpreise wieder an auf 16,07 Euro pro Quadratmeter. Ausschlaggebend für das Auf und Ab der Preise ist die geringe Angebotszahl von ca. 90 monatlichen Inseraten. Im Jahresvergleich sinken die Preise erneut um 3,7 Prozent. Der Bestand entwickelt sich preislich hingegen seit geraumer Zeit positiv. Im vierten Quartal 2022 steigen die Preise erneut auf 12,94 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 5,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Das monatliche Angebot im Bestand ist dagegen deutlich gesunken auf ca. 1.800 Inserate.
Köln: Deutliche Steigerung bei Neubaumietpreisen
In der Domstadt sind die Preise nach wie vor von einer erstaunlichen Konstanz geprägt. Seit Mai 2022 bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 7.200 und 7.300 Euro. Im ersten Quartal 2023 liegen sie bei 7.200 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund von größeren Preissprüngen im späten Frühjahr 2022 ist die jährliche Preisentwicklung mit einem Plus von 3,9 Prozent dennoch positiv.
Im ersten Quartal 2023 steigt das verfügbare Angebot deutlich an. Auslöser dafür ist vor allem ein Großprojekt in Sülz gepaart mit weiterhin niedrigen Verkaufszahlen. Insgesamt werden in den ersten drei Monaten nur drei neue Objekte erfasst.
Im Umland verändern sich die Preise im ersten Quartal 2023 ebenfalls nur geringfügig und liegen bei 5.500 Euro pro Quadratmeter. Dasselbe gilt für Bonn. In der ehemaligen Hauptstadt liegt das Preisniveau bei 6.650 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung fällt im Vergleich zum Vorquartal deutlich auf 1,6 Prozent.
Die Neubaumietpreise steigen in Köln das dritte Quartal in Folge deutlich an. Mittlerweile liegt der Quadratmeterpreis bei 16,76 Euro, was einer Steigerungsquote von 6,3 Prozent entspricht. Das Neubauangebot ist auf niedrigem Niveau, steigt im Vergleich zum dritten Quartal 2022 allerdings merklich an auf ca. 120 monatliche Inserate. Auch im Bestand ist die Entwicklung positiv. Die Mieten klettern auf 13,83 Euro pro Quadratmeter und liegen damit 6 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Kölner Bestandsangebote verbleiben auf einem stabilen Niveau, so stehen im vierten Quartal 2022 monatlich 1.500 Angebote zur Verfügung.
Seit 2017 veröffentlicht PROJECT Research quartalsweise die »Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen«. Analysiert werden die Angebotskaufpreise im privat finanzierten Geschoss- und Mietwohnungsbau für die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Nürnberg, Düsseldorf und Köln. Mietpreise werden für das vorherige Quartal erhoben und basieren auf Angeboten der Immobilienportale Immobilienscout24.de und Immonet.de. Betrachtet werden ausschließlich unmöblierte, freifinanzierte Mietangebote.
Quelle: PROJECT