Während andere Assetklassen auf die neuen Herausforderungen des ersten Halbjahres abwartend reagiert haben, ist der Handlungsdruck auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen offenbar nochmals gestiegen: Zwischen Januar und Juni 2022 wurden mit rund 4,78 Millionen m² mehr Quadratmeter umgesetzt als je zuvor in einem Halbjahr. Den Vorjahreswert von vier Millionen m² übertraf das erste Halbjahr 2022 um 19 Prozent und den Fünfjahresschnitt sogar um 39 Prozent.
Überproportional zugelegt haben die Umsätze durch Eigennutzer, mit rund 1,45 Millionen m² wurden durch sie 58 Prozent mehr Flächen umgesetzt als ein Jahr zuvor. Doch auch die Umsätze durch Vermietungen legten gegenüber dem Vorjahreswert um acht Prozent auf 3,33 Millionen m² zu.
Sarina Schekahn, Head of Industrial Leasing JLL Germany: „Das Jahresziel von acht Millionen Quadratmeter ist nicht unrealistisch. Der Wunsch nach autarken Lieferketten und Produktionsstätten in Deutschland ist größer denn je. Doch wird vieles letztlich von der Angebotsseite abhängen und der Möglichkeit, schnell neue und hochwertige Flächen zu schaffen. Wichtig ist es nicht nur den aktuellen Stand zu betrachten, sondern mittelfristig zu denken: Alle Projektentwicklungen, die in den vergangenen drei Monaten oder jetzt gestoppt wurden, wirken sich erst in den kommenden neun bis 18 Monaten aus.“
Flächenumsatz in den fünf Ballungsregionen auch ohne die Tesla-Ansiedlung überdurchschnittlich
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten beiden Quartalen rund 1,15 Millionen m² umgesetzt. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2021 ein sattes Plus von 35 Prozent. Dieser positive Trend ist nicht nur auf die Ansiedlung Teslas in Grünheide zurückzuführen, die im ersten Quartal durch die nachträgliche Erteilung der Baugenehmigung mit 327.000 m² in die Bilanz einfloss. Ohne diesen Abschluss läge der Umsatz bei 1,18 Millionen m²und damit sechs Prozent über dem Vorjahr und 20 Prozent höher als der Fünfjahresschnitt.
Die umsatzstärkste Region ist Berlin mit 789.000 m² – doch auch ohne den Tesla Deal nähme die Region mit 462.000 m² die Spitzenposition ein. Mit deutlichem Abstand und einem kräftigen Minus im Jahresvergleich folgen auf Platz zwei und drei die Regionen Hamburg (248.000 m²) und Frankfurt (181.000 m²). Frankfurt büßte 38 Prozent ein, Hamburg immerhin 29 Prozent. Düsseldorf und München dagegen verzeichneten deutliche Umsatzsteigerungen um 60 Prozent auf 180.000 m² und um 34 Prozent auf 111.000 m².
Die meisten Flächen wurden von Industrie- (31 Prozent) und Handelsunternehmen (30 Prozent) nachgefragt. Auf die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung entfielen rund 26 Prozent des Flächenumsatzes.
„Die Flächenknappheit ist in allen Regionen der Big 5 ein Thema, viele Gesuche können nicht bedient werden, auch durch Projektentwicklungen ist hier kurzfristig keine signifikante Verbesserung zu erwarten“, beobachtet Sarina Schekahn. Im ersten Halbjahr wurde in den Big 5 mit rund 835.000 m² zwar deutlich mehr Lagerflächen fertig gestellt als vor Jahresfrist (H1 2021: 191.000 m²), doch nur vier Prozent dieser Flächen sind noch unvermietet. Von den rund 1,1 Millionen m², die sich aktuell im Bau befinden, stehen dem Markt noch 19 Prozent zur Verfügung. „Es kommt zu wenig Fläche auf dem Markt an, um die Expansion oder Flächennachfrage vieler Unternehmen derzeit bedienen zu können“, sagt Schekahn.
In Hamburg ziehen die Spitzenmieten um 17 Prozent auf 7,50 Euro je Quadratmeter im Monat an
In den vergangenen zwölf Monaten sind die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² in allen Big 5 Regionen gestiegen. Die stärksten Zuwächse verbuchten Hamburg (um 17 Prozent auf 7,50 €/m²/Monat) und Berlin (um knapp 14 Prozent auf 6,25 €/m²/Monat). In Frankfurt stieg der Wert um 13 Prozent auf 7,00 €/m²/Monat und in Düsseldorf um acht Prozent auf 6,50 €/m²/Monat. Die höchsten Mieten werden mit 7,75 €/m²/Monat in München gezahlt, ein Plus von neun Prozent. Auch für die nächsten Monate ist mit weiter steigenden Spitzenmieten zu rechnen.
Außerhalb der Big 5 bleibt Online-Handel wesentlicher Umsatztreiber
Rund 3,27 Millionen m² wurden im ersten Halbjahr 2022 außerhalb der Big 5 Ballungsräume[1] umgesetzt. Der Vorjahreswert (H1 2021: 2,88 Millionen m²) konnte so um 13 Prozent und der entsprechende fünfjährige Mittelwert um ein Drittel übertroffen werden.
Analysiert man die Umsätze nach Branchen, so zeigt sich ein ausgewogenes Bild: Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr, Lagerhaltung und Handel zeichneten je für 32 Prozent (je mehr als 1 Millionen m²) des Umsatzes verantwortlich, auf den Industriesektor entfielen weiter 29 Prozent.
Innerhalb der Branche Handel dominieren die E-Commerce Unternehmen, durch sie wurden rund 750.000 m² umgesetzt (entspricht einem Anteil von 72 Prozent vom Umsatz durch Handel und 23 Prozent des Gesamtumsatzes außerhalb der Big 5). Hierzu zählen auch zwei der größten Abschlüsse des ersten Halbjahres: beide durch den Onlinehändler Amazon, der in Erfurt rund 225.000 m² für ein neues Logistikzentrum anmietete und in Kaiserslautern mit dem Bau einer rund 189.000 m² großen Logistikimmobilie begann. „In der aktuellen Marktphase sehen wir, dass Regionen, die lange trotz guter Verkehrsanbindung als strukturschwach galten nun gute Karten haben, weil sie die nötige Fläche für Großprojekte zur Verfügung stellen können. Dazu zählen neben Ostdeutschland auch die ländlichen Regionen des Westens“, analysiert Schekahn.
Auch zur Jahresmitte kann das Ruhrgebiet seinen Spitzenplatz unter den Regionen außerhalb der Big 5 behaupten. Rund 374.000 m² wurden hier umgesetzt, die beiden größten Abschlüsse wurden im zweiten Quartal in Oberhausen registriert. Der Online-Supermarkt Picnic begann mit der Errichtung eines rund 50.000 m² großen Fulfillment-Centers und der Logistikdienstleister ITG unterzeichnete einen Vertrag über rund 50.000 m² in einem Neubau auf dem ehemaligen ThyssenKrupp-Areal. Auf Platz zwei folgt durch den erwähnten Großdeal die Region Erfurt mit rund 265.000 m² noch vor der Region Leipzig/Halle mit rund 226.000 m². „Dabei ist auffällig: 79 Prozent der Flächenumsätze wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt“, sagt Sarina Schekahn.
Quelle: JLL, vom 04.08.2022