Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden in den ersten neun Monaten 2022 rund 6,68 Millionen m² (Eigennutzer und Vermietungen) umgesetzt. Der Markt bleibt seinem Rekordkurs damit treu: Der bisherige Höchststand von 6,11 Millionen m² nach drei Quartalen im Vorjahr wurde um neun Prozent und der fünfjährige Durchschnitt um 25 Prozent übertroffen.
Allerdings nimmt die Dynamik langsam ab. So fällt der Flächenumsatz im dritten Quartal mit 1,87 Millionen m² deutlich niedriger aus als in den ersten beiden Quartalen (Q1: 2,39 Millionen m²; Q2: 2,42 Millionen m²). Der aktuelle Wert bewegt sich somit wieder auf dem Niveau des durchschnittlichen Quartalsumsatzes der letzten fünf Jahre. „Der Rückgang liegt zum einen an der geringen Flächenverfügbarkeit in vielen Regionen, zum anderen aber auch daran, dass viele Projektentwickler angesichts stark gestiegener Baukosten und der aktuell schwer einzuschätzenden wirtschaftlichen Entwicklung ihre geplanten Projekte neu bewerten müssen und zunächst abwarten“, begründet Sarina Schekahn, Head of Industrial Leasing JLL Germany, die leichte Abkühlung des Marktes. Sie geht davon aus, dass die Acht-Millionen-Marke auf jeden Fall wieder übertroffen wird. „Ob es aber dafür reicht, den bisherigen Rekord aus dem Vorjahr von 8,68 Millionen m² zu knacken, bleibt angesichts des gesamtwirtschaftlichen Umfelds abzuwarten.“
Region Berlin dominiert das Umsatzergebnis innerhalb der Big Five
In den fünf großen Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurde in den ersten drei Quartalen mit rund 1,95 Millionen m² mehr umgesetzt als je zuvor in einem Dreivierteljahreszeitraum. Der entsprechende Vorjahreswert wurde um acht Prozent und der Fünfjahresschnitt sogar um 27 Prozent übertroffen.
Die umsatzstärkste Region ist erneut Berlin mit 939.000 m². Auch ohne den Tesla-Deal, der im ersten Quartal durch Erteilung der Baugenehmigung mit 327.000 m² in die Statistik aufgenommen wurde, nimmt die Region mit 612.000 m² die Spitzenposition ein. Mit deutlichem Abstand und einem kräftigen Minus im Jahresvergleich folgen auf Platz zwei und drei die Regionen Hamburg (377.000 m²) und Frankfurt (271.000 m²). Ebenfalls hinter dem Vorjahresergebnis zurück blieb die Region München (minus zehn Prozent), während die Region Düsseldorf ein Plus von 22 Prozent verbuchte.
Von Januar bis September wurden in den Big Five mit rund 930.000 m² zwar mehr Lagerflächen fertig gestellt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, doch nur vier Prozent dieser Flächen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch verfügbar. „Hier zeigt sich die anhaltende Nachfrage nach modernen Logistikflächen bei perspektivisch knapperem Angebot, da zum einen die Bauflächen und zum anderen die Neuentwicklungen abnehmen“, erläutert Sarina Schekahn. Von den rund 1,18 Millionen m², die sich aktuell im Bau befinden, stehen dem Markt noch 23 Prozent zur Verfügung.
Deutlicher Anstieg bei den Spitzenmieten: München zieht auf 8,50 Euro an
Die hohe Nachfrage bei knapperem Angebot wirkt sich zwangsläufig auf die Preise aus: In den ersten neun Monaten des Jahres sind die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² in allen fünf Ballungsräumen im niedrigen zweistelligen Prozentbereich gestiegen. Die stärksten Zuwächse verbuchten Berlin (plus 18 Prozent auf 6,50 €/m²/Monat) und Hamburg (plus 15 Prozent auf 7,50 €/m²/Monat). In München stieg der Wert um 13 Prozent auf 8,50 €/m²/Monat und in Düsseldorf und Frankfurt um je rund zwölf Prozent auf 6,75 €/m²/Monat bzw. 7,30 €/m²/Monat. „Vor dem sich abzeichnenden Marktumfeld des kommenden Jahres ist grundsätzlich mit weiter steigenden Spitzenmieten zu rechnen“, erwartet Schekahn.
Rund 4,72 Millionen m² wurden in den ersten neun Monaten 2022 außerhalb der fünf Ballungsräume[1] umgesetzt. Der Vorjahreswert in Höhe von 4,30 Millionen m² wurde um neun Prozent übertroffen und der entsprechende fünfjährige Mittelwert um ein Viertel. Auf das dritte Quartal entfielen 31 Prozent des Umsatzes. Anders als im ersten Halbjahr gab es im dritten Quartal allerdings keinen Abschluss jenseits der 100.000-m²-Marke. Zu den größten Anmietungen der vergangenen Monate zählt der Mietvertrag der Reederei Maersk über rund 70.000 m² für einen Logistikneubau in Bremerhaven.
E-Commerce ist mit 800.000 m² einer der Hauptabnehmer von Lagerflächen
Mit einem Anteil von 38 Prozent haben Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung den größten Anteil am Flächenumsatz . Auf Handels- und Industrieunternehmen entfallen 29 Prozent bzw. 27 Prozent. Innerhalb der Branche Handel dominieren die E-Commerce-Unternehmen. Durch sie wurden knapp 800.000 m² umgesetzt, was einem Anteil von 58 Prozent vom Umsatz durch den Handel entspricht.
Erneut ist das Ruhrgebiet die umsatzstärkste Region außerhalb der Big Five. Mit rund 482.000 m² liegt das umgesetzte Volumen auf dem Vorjahresniveau. Auf Platz zwei folgt die thüringische Region Erfurt mit rund 383.000 m², sie profitiert von der im Bundesvergleich guten Grundstücksverfügbarkeit. Derzeit entstehen hier das größte Logistikzentrum des Onlinehändlers Amazon mit rund 225.000 m² und ein weiteres Logistikzentrum, das im dritten Quartal mit ca. 50.000 m² komplett an Hermes Fulfilment vermietet wurde. Die Region Leipzig/Halle belegt mit rund 298.000 m² den dritten Platz.
„72 Prozent der Flächenumsätze wurden in Neubauten beziehungsweise Projektentwicklungen getätigt. In der Größenordnung ab 50.000 m² sind es sogar 90 Prozent. Das unterstreicht den nahenden Flächenengpass und wird dazu führen, dass Logistiker in angrenzende Länder Osteuropas ausweichen, da die Regionen Benelux, Frankreich und Norditalien mit denselben Herausforderungen konfrontiert sind“, gibt Sarina Schekahn einen Ausblick.