Für den 2019 aufgelegten Fonds soll ein Portfolio aus regional sowie nach Größe, Nutzung und Mietern breit diversifizierten Immobilien in Deutschland entstehen. Der Schwerpunkt der Investitionen liegt auf zentral gelegenen Nahversorgungsimmobilien. Im Fokus stehen neben dem klassischen Lebensmitteleinzelhandel und Kitas auch Nahversorgungsimmobilien mit Koppelnutzungen. Hierzu zählen Nahversorgungs-, Stadtteil- oder Quartierszentren, die zusätzlich zum Lebensmittelangebot ein ergänzendes Angebot an Waren und Dienstleistungen bereithalten, (z. B. Ärztehäuser, Gastronomie, betreutes Wohnen, Studentenwohnungen und Mikroapartments).
Für den Fonds wurden bis zum Stichtag 30.09.2022 bereits 13 Objekte angekauft. Der kumulierte Verkehrswert der Bestandsobjekte beläuft sich auf rund 133,0 Mio. Euro.
Bezogen auf die Verkehrswerte liegt der Schwerpunkt mit 87,1% klar im Sektor Lebensmitteleinzelhandel. Hinsichtlich der Immobilien ist positiv anzumerken, dass das Portfolio sehr gute Werte hinsichtlich der durchschnittlichen Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge sowie der Vermietungsquoten aufweist. Aufgrund des ausgeprägten Fokus auf das Segment Nahversorgung erzielt der Fonds zudem hinsichtlich seiner sektoralen Allokation sehr gute Noten. Darüber hinaus wirkt sich die Herkunft des überwiegenden Anteils der Mieteinnahmen aus vergleichsweise krisenresilienten Branchen wie Lebensmitteleinzelhandel bzw. Nahversorgung positiv aus.
Da sich der Fonds noch in der Anlaufphase befindet, schneiden die Bereiche Mieterkonzentration sowie regionale Diversifizierung im Branchenvergleich noch unterdurchschnittlich ab. Zudem ist anzumerken, dass der Portfolioaufbau bisher in einem historisch hochpreisigen Marktumfeld erfolgt ist. Die angekauften Objekte entsprechen vollständig den vorgesehenen Investitionskriterien und insgesamt wird das Immobilienportfolio des Habona Nahversorgungsfonds Deutschland im Branchenvergleich als überdurchschnittlich bewertet. Diese Objekte sind nach Auffassung von Scope geeignet, das angestrebte Renditeniveau des Fonds mittelfristig zu erfüllen. Der Fonds soll mittelfristig ein Fondsvolumen von 500 Mio. Euro erreichen.
Aufgrund der erfolgreichen Anbindung zahlreicher Vertriebspartner konnte das Produkt erfolgreich neue Mittel einwerben und der Portfolioaufbau wie geplant vorangetrieben werden.
Einschränkungen im Wachstums resultieren eher aus der vorsichtigeren Planung bei den Nettomittelzuflüssen, die aufgrund der aktuellen Marktsituation künftig geringer ausfallen können. Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt im Vergleich der Peergroup der offenen Publikumsfonds eine überdurchschnittliche Bewertung. Die Fremdfinanzierungsquote i. H. von 18% ist branchendurchschnittlich. Hervorzuheben sind die langfristigen Zinsbindungen, die ein Zinsänderungsrisiko für das Produkt aktuell ausschließen. Vier Immobilien sind komplett eigenkapitalfinanziert und bieten damit ausreichend Spielraum für Verkäufe, sollte dies kurzfristig notwendig sein. Ein Währungskursrisiko ist nicht vorhanden.
Die Nachhaltigkeitsbewertung fällt aktuell noch unterdurchschnittlich aus. Dies liegt unter anderem daran, dass die Ankermieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel oft nicht bereit sind, ihre Verbrauchsdaten transparent zu machen. Die Genehmigung des Habona Nahversorgungsfonds Deutschland als sogenannter Artikel 8-Fonds gemäß Verordnung (EU) 2019/2088 vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor erfolgte zum 27.09.2022 durch die BaFin. Darüber kann der Fonds als sogenanntes Artikel 8 Plus-Produkt gemäß der MiFID II-Richtlinie für den Vertrieb gemäß Verbändekonzept an Anleger mit Nachhaltigkeitspräferenzen vertrieben werden.
Quelle: Scope