Der demografische Wandel in den USA hat in der langfristigen Betrachtung grundlegende Auswirkung auf die dortigen Immobilienmärkte. Insbesondere die Entwicklung und die Struktur von Bevölkerung und Haushalten sind wesentliche Faktoren, die die Nachfrage nach Immobilien und die Art der nachgefragten Immobilien beeinflussen.
Mit über 335 Mio. Einwohner ist die USA derzeit nach Indien und China das Land mit der drittgrößten Bevölkerung der Welt. Gegenüber dem Jahr 2000 ist die Bevölkerung um fast 20 Prozent angestiegen und damit stärker als in vergleichbaren Industrieländern. Aktuelle Prognosen gehen von einer weiteren Zunahme aus. Bis 2060 wird mit über 400 Mio. Einwohnern gerechnet. Die Bevölkerung wird bis dahin jedes Jahr um ungefähr 1,8 Mio. Menschen wachsen. Das Wachstum ist sowohl auf eine positive natürliche Bevölkerungsentwicklung als auch auf Einwanderung zurückzuführen. Während bis zum Jahr 2030 das natürliche Bevölkerungswachstum überwiegen wird, wird danach die internationale Migration zum Haupttreiber der demografischen Entwicklung werden.
Hinsichtlich der regionalen Verteilung der Bevölkerung wird sich die Reihenfolge der größten Bundesstaaten nur wenig ändern. Kalifornien, Texas, Florida und New York weisen die höchste Bevölkerungszahl auf. Insgesamt lebt in diesen vier Staaten rund ein Drittel der US-Bevölkerung. Die Prognosen gehen von weiterem Wachstum aus. Die Sunbelt-Staaten Georgia und North Carolina werden im Ranking deutlich aufsteigen. Bis 2040 werden die größten Zuwächse in absoluten Zahlen in Texas und Florida erwartet. Diese beiden Staaten verzeichnen bereits auch bei der Binnenwanderung Zugewinne. Der langfristige Trend der Bevölkerungskonzentration an den Küsten und in großen städtischen Zentren basiert auf Arbeitskräftemobilität und der Wirtschaftstätigkeit, da ein Großteil des wirtschaftlichen Erfolgs in den USA mittlerweile in den Metropolen generiert wird.
Deutliche Veränderungen ergeben sich in der Altersstruktur. Im Jahr 2022 lag das Durchschnittsalter der US-Bevölkerung bei knapp 38 Jahren und wird sich bis zum Jahr 2050 auf rund 43 Jahre erhöhen. Die Anzahl der Älteren und deren Anteil an der Gesamtbevölkerung hat sich in den USA deutlich erhöht. Von 2000 bis 2022 vergrößerte sich der Anteil von 12,4 auf 17,1 Prozent. Im Jahr 2060 werden rund 95 Mio. Menschen älter als 65 Jahre sein und ihr Anteil wird entsprechend auf knapp ein Viertel steigen. Die Zahl der über 85-jährigen wird sich bis zum Jahr 2060 sogar verdreifachen.
Für die Nachfrage nach Wohnungen ist die Entwicklung der Zahl der Haushalte der entscheidende demografische Einflussfaktor. Die Zahl der Haushalte betrug im Jahre 2022 über 131 Mio. Im langjährigen Durchschnitt kam es zu über 1 Mio. Haushaltsneugründungen pro Jahr, was zu einer stetigen Nachfrage nach neuem Wohnraum führte. Dabei ist der Anstieg von über 25 Prozent gegenüber 2000 zum einen auf die wachsende Einwohnerzahl und zum anderen auf die verringerte durchschnittliche Anzahl an Haushaltsmitgliedern zurückzuführen. Die Zunahme neuer Haushalte wird sich künftig etwas verlangsamen, wobei bis zum Jahre 2040 noch insgesamt mehr als 15 Millionen neue Haushalte erwartet werden. Nach den Prognosen werden alle Haushaltstypen weiter zulegen, wobei die stärksten Wachstumsbeiträge von den Single- und den 2-Personen-Haushalten kommen werden.
Jüngere Generationen wählen Immobilien in städtischen Gebieten, wo sie in der Nähe ihres Arbeits- oder Studienorts sein können. Bei jüngeren Haushalten kommt hinzu, dass junge Berufstätige Immobilien in der Nähe der Innenstadt bevorzugen, wo sie auch arbeiten. Die Gruppe der Senioren spielt eine immer wichtigere Rolle als Nachfrager. Quantitativ wird die Zahl der Haushalte der über 65-jähringen deutlich ansteigen. Qualitativ ergeben sich durch die Alterung der Bevölkerung andere Ansprüche an die Ausstattung und die Größe der Wohnungen.
Zusammenfassung der Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf die Assetklassen Wohnen, Büro und Einzelhandel:
• Der Wohnungsmarkt unterliegt einer Vielzahl demografischer Einflüsse, sodass die Teilmärkte eine differenzierte Entwicklung aufweisen. Aufgrund der wachsenden Haushaltszahl insgesamt ist mit einem anhaltend hohen Bedarf an Wohnungen zu rechnen. Die Nachfrage nach Wohnraum wird regional unterschiedlich ausfallen, was vor allem auf die Binnenwanderungen zurückzuführen ist. Das sollte auch in Zukunft zu einer weiter steigenden Nachfrage nach Wohnraum im Sunbelt oder an der Ostküste führen.
• Die für den Arbeitsmarkt für Bürobeschäftige wesentliche Altersgruppe der potenziell Erwerbstätigen (18 bis 64 Jahre) wird stetig wachsen. Entscheidend ist die Nachfrage der Unternehmen nach Bürobeschäftigten. Entsprechend lautet das Ziel der amerikanischen Notenbank: „maximum employment“.
• Für den Einzelhandel wird durch die Entwicklung der Bevölkerung insbesondere das (regionale) Nachfragepotenzial determiniert. Daneben sind auch die Altersstruktur einer Gesellschaft (insbesondere Alterung) sowie die Zuwanderungen von Bedeutung.
Martin Stoß, Geschäftsführer der BVT Holding und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA, sieht die Investitionsstrategie der BVT in den US-amerikanischen Wohnimmobilienmarkt aufgrund der vorliegenden Auswertung von Prof. Dr. Vornholz bestätigt. „In den USA fehlt es, genau wie hier in Deutschland, an Wohnraum in allen Bevölkerungsschichten. So wird der US-Mietwohnungsmarkt in den starken Wachstumsregionen, wie die Prognosen belegen, über die nächsten Jahre weiter wachsen. Wir sehen insbesondere bei den jungen „high-potentials“ einen hohen Bedarf an innerstädtischen Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung. Der Erwerb von Wohneigentum ist aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten für diese Altersgruppe sehr schwierig geworden, sodass mieten in den Vordergrund rückt. Wichtig aber ist, nicht am Markt vorbeizubauen. Die BVT Residential Fonds investieren deshalb vorwiegend in die Großräume Boston, Washington, Atlanta und Orlando und ausgewählte Sun-Belt-Standorte, wo seit über 20 Jahren ein deutlicher Zuzug zu beobachten ist – und wie die Auswertung von Prof. Dr. Vornholz zeigt, auch weiterhin zu erwarten ist. So bietet das bereits in den letzten Jahren stark gestiegener Mietpreisniveau in den Sunbelt-Staaten weiterhin Luft nach oben. Für unsere Anleger impliziert das wiederum die Chance auf solide Renditen.“
Quelle: BVT