Im ersten Halbjahr 2024 verteuerten sich die Angebotsmieten in fast allen kreisfreien deutschen Städten deutlich. Besonders auffällig ist die breite und starke Marktdynamik. Die bestehende Angebotsknappheit in Kombination mit der gerade aktuell erhöhten Nachfrage sorgt für einen relativ flächendeckenden Druck auf weiter steigende Mieten. Dies ergibt eine aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Um im aktuellen Marktumfeld Orientierungshilfen und einen schnellen Überblick auch über kleinere Standorte zu liefern, veröffentlicht der Immobilienberater zum neunten Mal ein Research-Produkt, das speziell auf institutionelle Investoren ausgerichtet ist. Neben einem Überblick zu den bundesweiten Investment- und Vermietungsmärkten enthält der Report komprimierte Darstellungen der wichtigsten Marktindikatoren der großen Standorte und Fact Sheets für über 100 Städte.
„Während sich die Angebotsmieten im Bestand in den Studenten-, Groß- und Mittelstädten jeweils um 4 % gegenüber 2023 verteuerten, war in den A-Städten mit einem Plus von 5 % eine leicht überdurchschnittliche Mietpreisdynamik zu verzeichnen“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. So belegen A-Städte mit durchschnittlich 14,95 €/m² weiterhin die Spitzenposition; mit gebührendem Abstand sind Studentenstädte (11,65 €/m²) die im Durchschnitt zweitteuersten Standorte. Berlin bleibt die kreisfreie Stadt mit der stärksten Mietentwicklung in Deutschland: So verteuerten sich hier die Mieten im Bestand um ganze 88 % gegenüber 2014. Die hohe Marktdynamik dürfte im Wesentlichen am vergleichsweise günstigen Ausgangsniveau und an der über Jahre zugenommenen Attraktivität der Hauptstadt liegen. Mit einigem Abstand rangieren auf Rang zwei Kaufbeuren und Rostock (+73 %) vor Kempten (Allgäu) und Leipzig (+68 %).
Neubau langfristig mit stärkerer Mietpreisdynamik
Gegenüber 2014 notiert das Mietpreisniveau in den kreisfreien Städten im ersten Halbjahr 2024 auf einem signifikant höheren Niveau – so legten die Mietpreise um rund die Hälfte zu. Während sich die Mieten im Bestandssegment um 45 % verteuerten, werden für Neubau-Wohnungen im Schnitt 50 % mehr aufgerufen als noch 2014. Die jüngst beobachtete höhere Mietpreisdynamik im Neubau- im Vergleich zum Bestandssegment setzt sich im ersten Halbjahr nicht klar erkennbar fort. Besonders bei Neubauten stellen die deutlich gestiegenen Baukosten und eingebrochene Baufertigstellungen klare Preistreiber dar. Allerdings ist auch im Bestand der Nachfragedruck weiterhin sehr hoch – in Kombination mit einem spürbar günstigeren Ausgangsniveau könnten im Bestandssegment jüngst gewisse Nachholeffekte eingesetzt haben. Auch vor dem Hintergrund eines auf Jahre absehbar schwachen Wohnungsneubaus dürften die Mietpreise ihren dynamischen Wachstumskurs fortsetzen.
Diese ohnehin bereits sehr angespannten Mietwohnungsmärkte sind jüngst auf eine weiter steigende Nachfrage (insbesondere Zusatzbedarf durch Ukraine-Geflüchtete) bei gleichzeitig einbrechender Neubautätigkeit getroffen. Die sehr niedrigen Leerstandsquoten spiegeln sich deutlich in hohen Mietpreisniveaus der A-Städte wider. Kurz- und mittelfristig dürfte der anhaltend hohe Nachfragedruck und eine fehlende angebotsseitige Entlastung durch eine ruckläufige Bautätigkeit weiter klar mietpreistreibend bleiben.
Gerade im stark nachgefragten Segment kleiner Wohnungen bis 50 m² werden vermehrt möblierte Einheiten angeboten, was mit zusätzlicher Nachfrage nach zeitlich begrenztem Wohnraum und geringeren regulatorischen Anforderungen erklärbar sein dürfte. Im ersten Halbjahr 2024 sind mehr als zwei Drittel der angebotenen kleinen Wohnungen möbliert. Diese Tatsache spiegelt sich in einem seit Jahren bestehenden Gap zwischen den Mieten für unmöblierten und möblierten Wohnraum wider. Allerdings ist auch im Segment möblierter Wohnungen in Berlin eine höhere Dynamik als in den übrigen A-Städten zu beobachten: So verteuerten sich kleine möblierte Wohnungen seit 2014 in Berlin stärker (+86 %) als in den übrigen A-Städten (+52 %).
Perspektiven
Das Angebot kann aktuell bei weitem nicht die Nachfrage nach Mietwohnungen befriedigen; dies gilt besonders für die Metropolen und Ballungsräume. Zu dem bereits vorhandenen Nachholbedarf an neuen Mietwohnungen kommen aktuell jährlich neue Defizite hinzu, da die Baufertigstellungszahlen den jährlichen Wohnungsneubaubedarf nicht decken können. Vor dem Hintergrund stark angezogener Bau– und Finanzierungkosten werfen deutlich gesunkene Baugenehmigungen ihren Schatten bereits auf weiter rückläufige Baufertigstellungszahlen voraus. Angebotsseitig ist somit absehbar kaum mit Entlastung zu rechnen. Der marktaktive Leerstand liegt für Metropolen auf einem sehr niedrigen Stand und ist beispielsweise für Berlin quasi nicht vorhanden. Die Nachfrage wird insbesondere durch einen deutlichen Bevölkerungszuwachs in den vergangenen zwei Jahren bestimmt, wodurch der Druck auf den Mietwohnungsmarkt weiterhin hoch bleibt.
„Kurz- und mittelfristig sprechen die Fundamentaldaten der Angebots- und Nachfrageseite für ein Investment in deutsche Wohnungsimmobilienmärkte. Der quantitative Zusatzbedarf dürfte auf absehbare Zeit insbesondere durch Geflüchtete aus der Ukraine hoch bleiben. Zwar kommen aktuell weniger Geflüchtete in Deutschland an, jedoch bleiben sie vermehrt in Deutschland und fragen Wohnungen nach. Kurz- und mittelfristig dürfte die Dynamik steigender Mieten, sowohl im Bestand als auch im Neubau, weiter anhalten. In Erwartung weniger stark steigender Preise für Eigentumswohnungen dürften sich die Kaufpreisfaktoren weiter vergünstigen“, fasst Christoph Meszelinsky die Aussichten zusammen.
Quelle: BNP Paribas