Die PROJECT-Gruppe mit Sitz in Nürnberg (Bereich Immobilien) und Bamberg (Bereich Investment), die als einer der führenden Akteure im Bereich der Immobilienfonds mit Fokus auf Wohnbau-Projektentwicklung galt, ist ins Straucheln geraten.
Selbst kritische Marktbeobachter wie Stefan Loipfinger von Investmentcheck aus Rosenheim äußerten in einer ersten Einschätzung ihre Verblüffung über die Ereignisse. Das Geschehen brachte es sogar auf die Titelseite des Handelsblatts am 14.08.2023 mit der Schlagzeile „Verschärfung der Baukrise bedroht Branche“. Die Berichterstattung betonte, dass der Markt für Projektentwickler zunehmend anspruchsvoller wird, nicht nur in Nürnberg und Bamberg, sondern auch bei anderen Marktteilnehmern die Welle von Insolvenzen um sich greift.
Vor allem erstaunt und erschreckt, dass eine Woche nach Insolvenzanmeldungen bei fast allen beteiligten Unternehmen der PROJECT Immobilien Nürnberg auch bei einem Unternehmen der PROJECT Investment Bamberg Insolvenz angemeldet wurde. Das lässt das Schlimmste für rund 30.000 Anleger mit einem Anlagevolumen von etwa 1,4 Milliarden Euro befürchten. Dabei hatte die PROJECT-Gruppe damit geworben, dass sie aufgrund ihrer bankenunabhängigen Struktur und der Nutzung des Eigenkapitals der Anleger, widerstandsfähig gegenüber Marktschwankungen sei.
Nun ist es an der Zeit, die richtigen Fragen zu stellen. Es ist bekannt – auch durch die Untersuchungen von aufmerksamen Marktteilnehmern wie Stefan Loipfinger – dass die Kostenstruktur zuletzt nicht mehr mit der Ertragsstruktur übereinstimmte. Allerdings ist es nicht ungewöhnlich, dass solche Diskrepanzen in schwierigen Marktphasen auftreten können.
Aber ist es wirklich vorstellbar, dass eine Insolvenz notwendig wird, obwohl einerseits die Zahlungen der Wohnungskäufer für den Kaufpreis eingegangen sind und andererseits die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) über Eigenkapital verfügt? Wo genau liegt die finanzielle Lücke, die den Schritt zur Insolvenz erforderlich macht?
Hat der Asset-Manager und Generalunternehmer in der Vergangenheit und auch aktuell die ursprünglichen Baupreisplanungen eingehalten?
Hat die KAG im Interesse der Anlegerschaft mögliche zusätzliche Kosten aufgrund von Baupreissteigerungen seitens des Generalunternehmers kritisch geprüft und gegebenenfalls abgelehnt?
Obwohl der BeteiligungsReport lange Zeit die Entwicklungen der PROJECT-Gruppe positiv verfolgte und sie als gut gerüstet, selbst in Krisenzeiten, ansah, stellen wir uns heute die Frage, welche Informationen möglicherweise vor uns verborgen wurden und ob uns sogar Unwahrheiten präsentiert wurden. Dabei ist es uns ein Anliegen, keine überhasteten Schuldzuweisungen oder voreiligen Verurteilungen zuzulassen. Es wäre jedoch zu einfach, die Veränderungen am Markt als alleinige Erklärung anzuerkennen.
Jetzt ist es entscheidend, den Weg des investierten Geldes genauer zu betrachten. Dies obliegt in erster Linie dem Insolvenzverwalter. Dennoch sollte auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) prüfen, ob möglicherweise strukturelle Defizite in der Aufsicht aufgetreten sind. Dies sollte ausschließlich im Interesse des Anlegerschutzes geschehen.