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Weiterhin verhaltene Investmentmärkte, aber leichte Belebung im dritten Quartal

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Die Dynamik auf den gewerblichen Investmentmärkten zeigte sich auch im dritten Quartal weiter verhalten, konnte aber trotzdem eine leichte Belebung zu den Vorquartalen verzeichnen. Insgesamt wurden bis Ende September knapp 16,3 Mrd. € in gewerblich genutzte Immobilien investiert. Gegenüber dem Rekordwert des Vorjahres beläuft sich der Umsatzrückgang auf ca. 63 %, wobei die Aussagekraft dieses Vergleichs aufgrund des nicht vergleichbaren Finanzierungsumfelds sehr begrenzt ist. Aber auch der 10-Jahresdurchschnitt wird um 55 % unterschritten, wodurch das aktuell moderate Marktgeschehen unterstrichen wird. Das bisherige Transaktionsvolumen bewegt sich damit weiterhin in etwa auf dem Niveau wie in den Jahren kurz nach der Finanzkrise, allerdings mit leichter Aufwärtstendenz. Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit gut 3,9 Mrd. € ebenfalls deutlich unterdurchschnittlich aus. Das Gesamtvolumen im deutschen Markt beläuft sich demzufolge auf 20,2 Mrd. €. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Mit knapp 16,3 Mrd. € notiert der gewerbliche Investmentumsatz 63 % unter dem Vorjahreswert und 55 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt
  • Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013 ein
  • 76 % (12,36 Mrd. €) entfallen auf Einzeldeals
  • Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 3,9 Mrd. €; mit 2,6 Mrd. € in Q3 legen sie gegenüber den beiden Vorquartalen deutlich zu
  • Büro- und Retail-Investments mit 4,56 bzw. 4,49 Mrd. € fast gleichauf an der Spitze
  • Berlin weiterhin klare Nummer 1 der deutschen A-Standorte (2,51 Mrd. €)
  • Netto-Spitzenrenditen haben weiter zugelegt
  • Marktanteil ausländischer Investoren mit 35 % unterdurchschnittlich, aber steigend
  • über 670 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

„Die Anpassungsprozesse auf den Investmentmärkten sind noch nicht vollständig abgeschlossen, auch wenn Anzeichen für eine mittelfristig absehbare Erholung erkennbar sind“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Die jüngsten Entscheidungen und Aussagen der Notenbanken deuten zwar darauf hin, dass der Zinserhöhungszyklus in absehbarer Zeit seinen Gipfel erreicht haben dürfte, doch die Preisfindungsphase ist allerdings noch nicht ganz beendet“. In der Konsequenz ist bei vielen Investoren deshalb weiterhin noch eine eher abwartende Haltung zu beobachten, auch wenn das grundsätzliche Investitionsinteresse bereits wieder etwas anzieht. Dies führt bislang aber nur vereinzelt und in wenigen Marktsegmenten zu wieder leicht steigenden Umsätzen. „Auch die moderate Konjunkturentwicklung, die für das Gesamtjahr aus heutiger Sicht ein etwas sinkendes BIP erwarten lässt, hat ihren Anteil daran, dass aus Anlegersicht das finale Startsignal für eine klare Trendumkehr noch aussteht“, analysiert Zorn. Besonders deutlich zeigt sich dies bei Büro-Investments, da die Vermietungsmärkte bei rückläufiger Konjunktur traditionell sehr schnell mit erheblichen Umsatzrückgängen reagieren. Hinzukommt, dass die notwendige Preisanpassung in diesem Marktsegment überproportional hoch ausfällt und dementsprechend viel Zeit in Anspruch nimmt. In anderen Assetklassen, vor allem Retail und Logistik, ist dagegen bereits wieder eine etwas größere Marktdynamik zu verzeichnen. „Festzuhalten bleibt aber auch, dass das Investmentvolumen des dritten Quartals mit gut 6,5 Mrd. € etwas angezogen hat, und knapp
40 % höher ausfällt als im Vorquartal. Mit einer gesamtwirtschaftlichen Erholung im nächsten Jahr und dann vorhandener Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld sollte sich dieser leichte Aufwärtstrend fortsetzen. Mittelfristig bestehen damit zunehmend positivere Perspektiven, von denen Investoren, insbesondere bei einem richtigen Timing, profitieren können“, ist sich Zorn sicher.

Büros und Retail-Objekte nahezu gleichauf an der Spitze der Assetklassen 

Am meisten investiert wurde in Büros und Retail-Objekte, die fast gleichauf die Rangliste bei den am Marktgeschehen beteiligten Assetklassen anführen. Auf Büroobjekte, die in der Vergangenheit traditionell in Führung lagen, entfallen knapp 4,6 Mrd. €, was einem Anteil am Gesamtvolumen von rund 28 % und einem Umsatzrückgang von rund 76 % im Vorjahresvergleich entspricht. Dies ist der mit Abstand niedrigste Wert der letzten zehn Jahre. Verantwortlich hierfür ist vor allem das großvolumige Segment im dreistelligen Millionenbereich, das im laufenden Jahr nur rund ein Drittel zum Gesamtumsatz beiträgt. In den letzten zehn Jahren notierte dieser Wert im Schnitt bei etwa 55 %. Im kleinteiligeren Marktsegment liegt das Investmentvolumen dagegen nur gut die Hälfte unter dem Vorjahreswert, da die Preisanpassung hier geringer ausfällt und demzufolge bereits weiter fortgeschritten ist. 

Fast genauso viel investiert wurde in Einzelhandelsimmobilien, die einen Beitrag von fast 4,5 Mrd. € leisten und damit ebenfalls knapp 28 % zum Ergebnis beisteuern. Im Vorjahresvergleich hat sich das Transaktionsvolumen damit um rund 42 % verringert und der zehnjährige Durchschnitt wurde um ca. 46 % verfehlt. Damit weisen Retail-Objekte den geringsten Umsatzrückgang aller Assetklassen auf. Umfangreich am Umsatz beteiligt waren sowohl Kaufhäuser, wobei der Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe von Signa an Harng Central Department Store aus Thailand heraussticht, als auch Discounter und Supermärkte. In diesen vergleichsweise guten Zahlen spiegelt sich einerseits das Vertrauen der Investoren in die Stabilität des Handels wider, insbesondere in Objekte mit einem Schwerpunkt im Lebensmittelbereich. Andererseits ist die notwendige Preisanpassung im schwierigen Zinsumfeld aber erheblich geringer als z. B. bei Büros und daher weitestgehend schon vollzogen.

Auf dem dritten Platz folgen Logistikobjekte, die auf ca. 3,7 Mrd. € und einen Umsatzanteil von über 22 % kommen. Das Ergebnis liegt zwar ebenfalls ca. 57 % niedriger als der Rekordumsatz im Vorjahr, aber nur rund ein Viertel unter dem langjährigen Schnitt und spürbar höher als die noch vor wenigen Jahren üblichen Transaktionsvolumina. In etwa halbiert hat sich der Investmentumsatz mit Hotels, der bislang bei 573 Mio. € notiert. Gerade in diesem Marktsegment ist eine erhebliche Zunahme des Käuferinteresses zu beobachten, nicht zuletzt aufgrund der wieder hohen Auslastungsraten. Gleichzeitig ist der Preisfindungsprozess noch relativ dynamisch, sodass sich die grundsätzliche Zunahme der Investitionsbereitschaft noch nicht voll im Investmentvolumen widerspiegelt. In Healthcare-Objekte wurden in den ersten drei Quartalen 943 Mio. € angelegt und damit rund zwei Drittel weniger als im Rekordjahr 2022. 

Portfoliosegment weiter schwach

Im laufenden Jahr fällt der Investmentumsatz mit Portfolios ausgesprochen gering aus und erreicht lediglich gut 3,9 Mrd. €. Allerdings bleibt darauf hinzuweisen, dass sich die Umsatzdynamik im dritten Quartal erheblich beschleunigt hat. Mit rund 2,6 Mrd. € wurde von Juli bis September doppelt so viel in Portfolios angelegt wie im gesamten ersten Halbjahr. Dabei standen sowohl großvolumige Logistik- als auch Einzelhandelspakete im Fokus der Investoren. Einzeldeals steuern gut 12,36 Mrd. € zum Gesamtumsatz bei, was einem Anteil von ca. 76 % entspricht. Im Jahresvergleich wurden mit einzelnen Objekten rund 58 % weniger umgesetzt als in den ersten drei Quartalen 2022.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt erwartungsgemäß weiter unter dem langjährigen Durchschnitt. Mit gut 35 % hat sich ihr Anteil im Laufe des Jahres mittlerweile aber leicht erhöht. Insgesamt haben sie im bisherigen Jahresverlauf rund 5,75 Mrd. € zum Investmentumsatz beigetragen. Nur etwa 35 % hiervon wurden von europäischen Anlegern beigesteuert.

A-Standorte aufgrund fehlender Großdeals mit geringem Umsatz

„Analog zum Gesamtmarkt hat sich auch das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) gegenüber dem außergewöhnlich guten Vorjahreszeitraum stark verringert. Mit knapp 6,8 Mrd. € wurde das Rekordergebnis des Vorjahres um 71 % verfehlt. Verantwortlich hierfür ist vor allem der sehr geringe Anteil großvolumiger Bürotransaktionen, die aufgrund der noch nicht abgeschlossenen Preisfindungsphase nur sehr vereinzelt zu beobachten waren. Da die Korrektur in diesem Marktsegment zwischen den Zeiten der Nullzinspolitik und dem aktuellen Finanzierungsumfeld besonders groß ist, fällt das Transaktionsgeschehen überdurchschnittlich schwach aus. Solange keine Sicherheit bezüglich des Preisniveaus besteht, bringen die Verkäufer kaum großvolumige Core-Objekte auf den Markt“, erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mit weitem Abstand an der Spitze liegt Berlin mit einem Umsatz von 2,51 Mrd. € (-64 %). Auf Platz zwei folgt München mit 1,08 Mrd. € (-64 %). Alle übrigen Standorte bleiben teils deutlich unter der Milliarden-Schwelle. Auf den Rängen 3 und 4 liegen Frankfurt mit 844 Mio. € (-80 %) und Düsseldorf mit 782 Mio. € (-70 %). Auch in Hamburg konnten lediglich 640 Mio. € Investmentvolumen registriert werden. In Anbetracht des letztjährigen Rekordergebnisses entspricht dies einem Rückgang um 85 %. Relativ betrachtet am besten geschlagen hat sich Stuttgart, wo der Vorjahreswert mit 561 Mio. € nur um 48 % verfehlt wurde. Das Schlusslicht der A-Standorte bildet Köln. Hier wurde ein Resultat von 340 Mio. € erfasst. Auch hier fällt der Rückgang mit 53 % im bundesweiten Vergleich relativ moderat aus.      

Renditen haben erwartungsgemäß noch leicht zugelegt

Nach den Zinsschritten der großen Notenbanken haben die Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal erwartungsgemäß weiter leicht angezogen. Im Bürosegment haben sie im Durchschnitt der A-Standorte um 24 Basispunkte zugelegt. Der einzige Standort mit einer 3 vor dem Komma ist München mit einer Spitzenrendite von 3,95 %. Auf Platz zwei liegt Berlin mit 4,00 %, gefolgt von Hamburg mit 4,05 %. In Köln und Stuttgart notiert sie jetzt bei 4,20 % und in Frankfurt und Düsseldorf sind 4,25 % anzusetzen. Auch in den übrigen Assetklassen waren leichte Anstiege zu beobachten. Für Logistikobjekte stieg die Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf jetzt 4,10 %. Innerstädtische Geschäftshäuser erzielen aktuell im Durchschnitt 3,75 %, da hier häufig private Käufer mit hohen Eigenkapitalanteilen zur wichtigsten Zielgruppe gehören. Bei Fachmarktzentren (4,70 %) sowie im Segment der Discounter/Supermärkte (4,80 %) ging es jeweils um 10 Basispunkte nach oben. Deutlicher fiel der Zuwachs bei Shoppingcentern aus, wo aktuell 5,50 % (+40 Basispunkte) anzusetzen sind.

Perspektiven

„Die Rahmenbedingungen für die Investmentmärkte werden sich auch im Schlussquartal des Jahres nicht wesentlich ändern. Da die Inflation noch zu weit vom Inflationsziel der führenden Zentralbanken entfernt ist und nur vergleichsweise langsam sinkt, deutet vieles darauf hin, dass sowohl die EZB als auch die FED 2023 noch mindestens eine Zinserhöhung durchführen werden. Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen, dass der Zinszyklus Ende des Jahres seinen Höhepunkt erreicht haben sollte. Von den 12 Mitgliedern des Offenmarktausschusses geht die Mehrheit in ihrer aktuellen Projektion davon aus, dass die FED dieses Jahr noch einen Zinsschritt machen wird und im Laufe des nächsten Jahres zwei Schritte mit sinkenden Zinsen zu erwarten sind. Auch der in Deutschland zuletzt auf 4,3 % gesunkene harmonisierte Verbraucherpreisindex, der für die EZB der zentrale Indikator zur Beurteilung der Preisstabilität ist, gibt Anlass zur Hoffnung. Die Dynamik hoher Inflationsraten scheint in der größten Volkswirtschaft Europas gebrochen, denn die von der EZB ergriffenen restriktiven Maßnahmen zur Inflationsbekämpfung zeigen Wirkung. Sollte sich dieser Trend verfestigen, dürfte sich der Zinszyklus auch im Euroraum dem Ende neigen, was uns verhalten optimistisch stimmt“, erläutert Nico Keller. Vor diesem Hintergrund besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Renditen im vierten Quartal noch einmal etwas anziehen werden. Im Anschluss ist eine Stabilisierung im Jahr 2024 das aus heutiger Sicht wahrscheinlichste Szenario. In der zweiten Jahreshälfte 2024 ist es nicht auszuschließen, dass die Renditen erstmalig wieder leicht nachgeben. Unabhängig davon, ob das skizzierte Szenario so oder leicht abgewandelt eintritt, ist davon auszugehen, dass ab nächstem Jahr wieder spürbar mehr Sicherheit hinsichtlich der mittelfristigen Finanzierungskosten zu erwarten ist, was zu einer Belebung der Märkte beitragen wird.

Gleichzeitig gehen die vorliegenden Prognosen davon aus, dass sich das BIP im nächsten Jahr erholen und spürbar zulegen sollte. Die konjunkturelle Belebung dürfte, wie in der Vergangenheit auch, im Laufe des ersten Halbjahres auf den Nutzermärkten ankommen und zu steigenden Flächenumsätzen führen. Insbesondere der Büromarkt dürfte hiervon profitieren, da von erheblichen Nachholeffekten durch viele im laufenden Jahr verschobene Investitionsentscheidungen auszugehen ist. Die gewisse Unsicherheit, die viele Anleger aktuell hinsichtlich der weiteren Entwicklung der Büromärkte verspüren, sollte sich dadurch verringern. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit weiter steigenden Mieten.

„Ausgehend von den skizzierten Entwicklungsperspektiven erwarten wir für den restlichen Jahresverlauf weiterhin moderate Investmentumsätze mit allerdings leicht steigender Tendenz wie bereits in Q3. Die Renditen sollten noch einmal leicht anziehen, um sich dann im nächsten Jahr zu stabilisieren. Einhergehend mit einer sich erholenden Konjunktur und der zu erwartenden Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld gehen wir von leicht steigenden Investmentumsätzen im ersten Halbjahr 2024 aus. Diese Entwicklung dürfte sich in der zweiten Jahreshälfte bei möglicherweise wieder leicht sinkenden Renditen beschleunigen“, fasst Zorn zusammen.  

Quelle: BNP Paribas Real Estate