In den Medien wird häufig über Vermögensverluste durch offene Immobilienfonds berichtet. Dies ist zwar faktisch korrekt, jedoch auch eine Folge der geltenden Regulierungsvorschriften und daher nicht überraschend.
Derzeit stehen offene Immobilienfonds vor mehreren Herausforderungen. Die durchschnittliche Einjahresperformance dieser Fonds sank im Jahr 2024 auf 0,5 Prozent, wobei die Schwankungsbreite von -12 Prozent bis +3 Prozent reicht. Diese Schwankungen sind auf negative Wertänderungsrenditen zurückzuführen. Während die Erträge aus Vermietungen und gehaltenen Liquiditäten steigen, belasten Wertkorrekturen die Gesamtergebnisse der Fonds deutlich. Sachwerte, verpackt in einem regulierten Produkt, das eine tägliche Verfügbarkeit suggeriert, stellen einen Widerspruch dar. Für langfristig orientierte Anleger ist dies kein Problem, ähnlich wie bei Investitionen in Direktimmobilien. Preisschwankungen sind in Märkten wie Immobilien oder Aktien üblich. Wenn jedoch institutionelle Investoren offene Immobilienfonds als Ersatz für Festgeld betrachten und bei Marktveränderungen große Beträge abziehen, führt dies zu Fehlentwicklungen.
Das Grundproblem tritt besonders bei fallenden Immobilienpreisen zutage. Diese wirken sich negativ auf die Fonds aus, da der Wert der gehaltenen Immobilien und damit der Fondsanteile durch die vorgeschriebene Bewertung sinkt. Dies führt zu signifikanten Verlusten für Investoren und verringert den Verkaufserlös bei der Rückgabe der Anteile deutlich. Derzeit beläuft sich der Wertabschlag auf 15 bis 30 Prozent. Einige Fondsmanager sind gezwungen, dringend notwendige Immobilienverkäufe zu realisieren, um zusätzliche Liquidität zu schaffen und Rückzahlungsanforderungen nachzukommen. Diese Verkäufe können jedoch unter suboptimalen Bedingungen zu weiteren Wertverlusten führen.
Zusammenfassend stehen offene Immobilienfonds aufgrund der aktuellen Marktbedingungen und wirtschaftlichen Entwicklungen vor mehreren Risiken und Herausforderungen, die ihre Attraktivität und Stabilität beeinflussen. Langfristig können sie stabil bleiben, jedoch sollten sowohl die Regulierung als auch die Marktbedingungen angepasst werden. Das Management muss aktiv mit diesen Herausforderungen umgehen. Eine der wichtigsten Erkenntnisse ist, dass ein Management bei großen Geldzuflüssen einen Platzierungsstopp in Erwägung ziehen sollte, um nicht gezwungen zu sein, überteuerte Immobilien zu kaufen, nur um investiert zu sein. Es ist auch wichtig, Investoren abzulehnen, die keinen langfristigen Ansatz verfolgen und Immobilienfonds nur als kurzfristige Parkmöglichkeit für Liquidität betrachten.
Immobilien sind und bleiben nur eingeschränkt liquide Investments. Diese Einschränkung gilt für REITs, Immobilienaktien, offene Immobilienfonds und auch Immobilien-Crowdfunding. Geschlossene Immobilienfonds und Direktinvestitionen geben den Charakter einer illiquiden Sachwertanlage besser wieder. Bei geschlossenen Fonds spielt jedoch die Qualität des Managements eine besondere Rolle. Aktuelle Insolvenzen und Klagen gegen Fehlentwicklungen bei geschlossenen Fonds zeigen, wie Inkompetenz und Gier der Emittenten zur Zerstörung von Vermögenswerten führen können.
Fazit: Immobilien und Sachwerte im Allgemeinen sollten in jedes breit gestreute Portfolio aufgenommen werden. Allerdings sind Immobilien und Unternehmensbeteiligungen stets Marktschwankungen unterworfen. Daher sollte der Anlagehorizont mindestens zehn Jahre betragen.
Hören Sie hierzu auch unseren Podcast mit Prof. Dr. Thomas Beyerle„Was ist los mit offenen Immobilienfonds?“
Die besten offenen Immobilienfonds
| Fonds | WKN | Scope-Rating 2024 | Wertentwicklung 1 Jahr in % |
| KGAL immoSUBSTANZ | DE000A2H9BS6 | A- | 3,0 |
| Deka-ImmobilienEuropa | DE0009809566 | A | 2,6 |
| UniImmo: Deutschland | DE0009805507 | A | 2,4 |
| WestInvest InterSelect | DE0009801423 | A | 2,3 |
Aktueller Regulierungsbaustein: 24 Monate Sperrfrist nach Zeichnung.
Es wäre sinnvoll, den Anlagehorizont bzw. die Sperrfrist auf mindestens 5 Jahre zu verlängern. Bei positiven Marktentwicklungen kann das Management durch Beschluss die Sperrfrist aktiv verkürzen.
Aktueller Regulierungsbaustein: 12-monatige Kündigungsfrist.
Ein Modell, das eine Kündigungsfrist von 12 Monaten beibehält, ist sinnvoll. Die Kündigungsfrist könnte seitens der Fondsgesellschaft jedoch um bis zu 4 x 6 Monate verlängert werden, um Notverkäufe von Immobilien zu vermeiden. So bleibt der offene Immobilienfonds handlungsfähig.
Aktueller Regulierungsbaustein: Die vierteljährliche bzw. jährliche Bewertung von offenen Immobilienfonds durch externe Gutachter.
Zunächst als Hinweis: Dies ist richtig und wichtig, da es eine Momentaufnahme der Immobilienwerte darstellt. Eine dynamische, automatische und zeitnahe Korrektur der Werte, orientiert an einem entsprechenden Index, wäre angebracht. Dies würde verhindern, dass Fondsgesellschaften Wertberichtigungen verzögern. Nur in mit der BaFin oder den Gutachtern abgestimmten Sondersituationen oder bei einem individuell positiven Blick des Managements auf bestimmte Immobilien wäre eine positive Korrektur durch ein Gutachten sinnvoll und möglich.
Aktueller Regulierungsbaustein: Die Liquiditätsreserve eines Fonds muss mindestens 5 % des Fondsvermögens betragen, darf aber höchstens 49 % erreichen.
Es stellt sich die Frage, warum diese Begrenzung existiert. Es könnte sinnvoll sein, in bestimmten Phasen 60, 80 oder sogar 100 Prozent Cash zu halten, um auf günstige Gelegenheiten zu warten. Dies würde den Investitionsdruck bei erfolgreichem Vertrieb verringern. Energetische Revitalisierung als Fokusthema könnte dann als Potenzial zur Wertsteigerung oder -sicherung des Portfolios für Investitionen in den Bestand genutzt werden. Heute sehen wir wieder 3 % und mehr bei festverzinslichen Anlagen, während offene Immobilienfonds nur 0,5 % oder 1 % bieten. Eine hohe Cashposition könnte somit die Resilienz des Immobilienfonds demonstrieren.
All diese Punkte sind nur sinnvoll, wenn ein anlegerorientiertes, transparentes und seriöses Management für das Portfolio Sorge trägt. Dem Autor ist bewusst, dass diese Ideen und Vorschläge zur Steigerung der Resilienz in den Händen eines unseriösen Managements nicht zum Wohle der Anleger genutzt werden könnten. Aber sollten wir aus der Furcht vor schlechten Managern ein restriktives System aufbauen oder auf gute Manager vertrauen? Schließlich werden alle Manager von Banken, Finanzinstituten, KAGs und KVGs von der BaFin auf fachliche und persönliche Kompetenz überprüft.