Trotz der fortlaufenden konjunkturellen Schwäche kann für die deutschen Büromärkte im ersten Quartal 2024 ein Flächenumsatz von 609.000 m² und damit ein Ergebnis nahezu auf Vorjahresniveau registriert werden. Allerdings notiert der Flächenumsatz an den acht Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München erwartungsgemäß weiterhin deutlich unter dem 10-Jahresdurchschnitt (-22 %). Die Dynamik bei den Vertragsabschlüssen fällt in den einzelnen Märkten zu Jahresbeginn sehr unterschiedlich aus. Bezeichnend ist, dass Großabschlüsse in der aktuell herausfordernden Marktphase den Unterschied machen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Flächenumsatz mit 609.000. m² auf Vorjahresniveau aber 22 % unter Langzeitdurchschnitt
- Leerstand steigt auf 6,5 Mio. m²
- Leerstandsquote in Hamburg, Köln und Leipzig weiterhin unter 5 %
- Spitzenmieten erwartungsgemäß weiter im Aufwind: Tendenz weiter steigend
„Auf den deutschen Büromärkten ist die anhaltende wirtschaftliche Schwächephase weiterhin deutlich zu spüren. Die fehlende konjunkturelle Dynamik wirkte auch im Jahresauftaktquartal über weite Strecken stark dämpfend auf das Anmietungsgeschehen. Die insbesondere in den ersten Wochen des Jahres pessimistische Grundstimmung in der deutschen Wirtschaft, die wichtige Frühindikatoren wie der ifo-Geschäftsklimaindex eindrucksvoll gespiegelt haben, hat in vielen Führungsetagen zu einem weiteren Verschieben von Flächenentscheidungen geführt. Es kann daher wenig überraschen, dass der Flächenumsatz im ersten Quartal erneut deutlich unterdurchschnittlich ausgefallen ist. Mit 609.000 m² wurde der 10-Jahresdurchschnitt um knapp 22 % verfehlt“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Positiv fallen zum Jahresanfang die registrierten erfolgreichen Großabschlüsse jenseits der 10.000-m²-Marke ins Gewicht. Sie machen in den Märkten aktuell den Unterschied und sind im Vorjahresvergleich neben soliden Flächenumsätzen in den kleineren Größensegmenten die Hauptumsatztreiber. Sie sind ein wichtiges Signal in den Markt hinein und zeugen von langsam zurückkehrender Sicherheit bei den Unternehmenslenkern insbesondere hinsichtlich ihrer Büroflächenstrategie.“
Berlin behauptet sich auf Rang 1, München und Frankfurt auf den Plätzen
Mit einem Flächenumsatz von 146.000 m² rangiert Berlin einmal mehr an der Spitze der deutschen Bürohochburgen. Die Hauptstadt verzeichnet damit eine vergleichbare Marktdynamik wie im Vorjahreszeitraum, allerdings notiert das Ergebnis erneut unter dem 10-Jahresdurchschnitt (-20 %). Maßgebliche Umsatztreiber waren hierbei die Großabschlüsse über 5.000 m² (anteilig 51 %), zu denen insbesondere die beiden Eigennutzer-Deals der BImA für das Bundeskanzleramt (25.000 m²) und das Bundespräsidialamt (9.900 m²) im Teilmarkt Charlottenburg/Tiergarten zählen sowie die Vermietung der BImA in Mitte (25.200 m²). Auch in München blieb der Flächenumsatz mit 140.000 m² um fast ein Fünftel hinter dem langjährigen Durchschnitt (-21 %), allerdings machten Großdeals auch in der bayerischen Landeshauptstadt den Unterschied im Jahresvergleich. Anders als noch 2023 wurden gleich zu Jahresbeginn zwei Abschlüsse jenseits der 10.000 m² registriert. Für deutlichen Rückenwind haben die zwei großflächigen Vertragsunterzeichnungen in Frankfurt gesorgt, darunter der rund 37.000 m² Abschluss der Europäischen Zentralbank (EZB). Sie waren der wesentliche Faktor für das auf 119.000 m² gestiegene Umsatzvolumen, das damit bemerkenswerte 7 % über dem langjährigen Durchschnitt und 28 % über dem Vorjahresquartal notiert.
Großabschlüsse machen den Unterschied – Generell wenig Bewegung zwischen 5.000 – 10.000 m²
Die Bedeutung, die Großverträge jenseits der 10.000-m²-Marke beziehungsweise ihr Fehlen im aktuellen Marktumfeld haben, wird insbesondere am Beispiel Hamburgs ablesbar. Die Hansestadt reiht sich mit deutlichem Abstand auf Rang vier mit einem Flächenumsatz von nur 81.000 m² ein. Der Markt in Hamburg präsentiert sich zwar im kleinen und mittleren Flächensegment durchaus dynamisch, allerdings wird der größte Abschluss bis dato bei 5.600 m² notiert. Es ist vor allem der Mangel an Großtransaktionen, der für den unterdurchschnittlichen Jahresauftakt verantwortlich zeichnet (-21 % ggü. Q1 2023 und -28 % ggü. Langzeitdurchschnitt). Ähnlich fällt die Analyse für Düsseldorf aus. Zwar kann mit 64.000 m² eine Punktlandung im Vorjahresvergleich vermeldet werden, allerdings bleibt auch hier das Resultat mangels Großabschlüssen deutlich hinter dem 10-Jahresdurchschnitt (-27 %) zurück. Ebenfalls enttäuschend ist das Ergebnis im benachbarten Köln, wo mit nur 32.000 m² sowohl das Vorjahresergebnis wie auch der Langzeitschnitt um rund 46 % verfehlt werden. Mit weitem Abstand folgt der Essener Büromarkt mit einem sehr schwachen Flächenumsatz von 9.000 m² im gesamten ersten Quartal.
Neben den Großabschlüssen ist die generell schwache Abschlussdynamik im Flächensegment zwischen 5.000 m² und 10.000 m² über weite Strecken marktbestimmend. Mit Ausnahme von Berlin wurde für alle analysierten Standorte in diesem sonst so starken und wichtigen Größensegment eine weit unterdurchschnittliche Anzahl an Verträgen registriert. Erfreulich ist hingegen der in den Märkten insgesamt robuste Flächenumsatz im kleinen und mittleren Flächensegment, der marktstabilisierend wirkt.
Leerstand weiter gestiegen
Der Trend steigender Leerstandsvolumina hat im ersten Quartal 2024 seine Fortsetzung gefunden. Aktuell beläuft sich der Leerstand in den Bürohochburgen auf rund 6,5 Mio. m². Trotz der spürbaren Ausweitung des Leerstands notieren die Leerstandsquoten in den analysierten Märkten weiterhin wesentlich unter den Höchstständen des vergangenen Zyklus. Dies gilt auch für Düsseldorf (10,1 %) und Frankfurt (9,7 %), wo aktuell die höchsten Leerstandsquoten registriert werden. In München hat der Leerstandsanstieg im ersten Quartal spürbar an Tempo verloren, dennoch ist die Leerstandsquote im Marktgebiet leicht auf jetzt 6,4 % gestiegen. Erstmals seit 2012 hat die Leerstandsquote in Berlin wieder die Schwelle von 5 % übersprungen und notiert jetzt bei 5,2 %. Unter der 5-%-Marke bewegt sich die Leerstandsquote weiterhin in Leipzig (4,7 %), Hamburg (4,6 %) und Köln (4,1 %). Eine Ausnahme bildet der Essener Büromarkt, wo die Leerstandsquote auf einem auch im Langzeitvergleich hohen Niveau von 7,2 % notiert.
In den von BNP Paribas Real Estate analysierten acht Standorten befinden sich aktuell rund 3,1 Mio. m² Bürofläche im Bau. Das Bauvolumen ist damit seit Sommer 2022 im siebten Quartal in Folge gesunken. Gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt ist ein deutlicher Rückgang um fast 24 % zu vermelden. Die Vorvermietungsquote ist im ersten Quartal 2024 moderat auf jetzt gut 43 % gesunken.
Eine wichtige Kenngröße im Markt ist das verfügbare Flächenangebot. Es setzt sich zusammen aus Leerstand und verfügbaren Flächen im Bau. Dieses Volumen ist im ersten Quartal in den analysierten Städten auf rund 8,2 Mio. m² gestiegen und notiert damit knapp 9 % über dem Vorjahreswert.
Druck auf Spitzenmieten bleibt: Tendenz weiter deutlich steigend
Der Druck auf die Spitzenmieten ist trotz der aktuell insgesamt moderaten Flächenumsätze bei vorerst weiter steigenden Leerstandsvolumina ungebrochen hoch, da sich der Leerstandsanstieg hauptsächlich in den Nebenlagen vollzieht, während das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen im absoluten Premiumsegment in Bestlagen weiter stark begrenzt ist. Diese Konstellation erklärt, warum sich trotz der aktuell insgesamt moderaten Flächenumsätze die Spitzenmieten zum Jahresauftakt in der Breite stabil, aber mit deutlich steigender Tendenz und vereinzelt mit starken Anstiegen präsentieren. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung der Spitzenmiete in München, die im ersten Quartal um 3 €/m² auf jetzt 52,00 €/m² gestiegen ist (+16 % ggü. Vorjahr). Erstmals wurde damit in München die 50‑€‑Marke genommen, womit die bayerische Landeshauptstadt nun Deutschlands teuerster Büromarkt vor Frankfurt und Berlin ist. Ähnlich umfangreich wie in München fiel jüngst der Anstieg der Spitzenmiete in Düsseldorf um 2 €/m² auf aktuell 42,00 €/m² aus (+10,5 % ggü. Vorjahr). In allen anderen Bürohochburgen hat die Spitzenmiete ihr Niveau aus dem Vorquartal bestätigt. Hier fällt das Mietpreiswachstum in der Spitze im Vorjahresvergleich dann auch etwas niedriger aus. Die Spitzenmiete notiert in Frankfurt aktuell bei 49,00 €/m² (+2 %), in Berlin bei 45,00 €/m² (0 %), in Hamburg bei 36,00 €/m² (+3 %) und in Köln bei 33,50 €/m² (+8 %). Leipzig (19,00 €/m²; +3%) und Essen (18,00 €/m²; +6 %) komplettieren das Feld.
Die traditionell volatileren Durchschnittsmieten haben sich bereits im Jahresverlauf 2023 vergleichsweise stabil präsentiert, und dieser Trend hat im ersten Quartal 2024 seine Fortsetzung gefunden. Sie bewegen sich in allen Märkten weiterhin auf einem im Langzeitvergleich hohen Niveau. In Berlin notiert die Durchschnittsmiete aktuell bei 27,80 €/m², und mit einigem Abstand folgen München mit 24,90 €/m² und Frankfurt mit 23,00 €/m². Über der 20-€-Marke notiert die Durchschnittsmiete auch in Düsseldorf und Hamburg mit jeweils 21,00 €/m². Für Köln werden im Durchschnitt 18,00 €/m² registriert, für Leipzig 12,30 €/m² und für Essen 12,00 €/m².
Perspektiven
Die Rahmenbedingungen für die deutschen Büromärkte bleiben vorerst herausfordernd. Besonders ins Gewicht dürfte dabei die anhaltend schwache konjunkturelle Entwicklung fallen. Aktuelle Wirtschaftsprognosen gehen von einem minimalen BIP-Wachstum in Deutschland im Jahr 2024 aus, bevor die Wirtschaft 2025 auf einen solideren Wachstumspfad einschwenken dürfte. Allerdings verdichten sich zum Ende des Winters die Zeichen, dass sich bei Unternehmern und Verbrauchern nach langen Monaten des ausgeprägten Pessimismus ganz langsam die Stimmung aufhellen könnte. So ist der ifo-Geschäftsklimaindex zum zweiten Mal in Folge gestiegen, und auch das Konsumklima der GfK erholt sich langsam. Sicherlich kann zu diesem Zeitpunkt bei weitem noch nicht von einer Trendwende gesprochen werden, sondern nur von vereinzelten Erstindikationen, dennoch siehts es aktuell so aus, als wenn sich zunehmend vorsichtiger Optimismus ausbreitet. Bestätigend könnte hier der kontinuierliche Rückgang der Inflation wirken.
„Wir starten verhalten optimistisch in das Frühjahr 2024. Die deutschen Büromärkte haben zum Jahresauftakt ihre grundsätzliche Stabilität einmal mehr unter Beweis gestellt. Sicherlich fehlt vielen Unternehmenslenkern aktuell noch Sicherheit und eine belastbare Wachstumsperspektive, um auch umfangreichere Büroflächenanmietungen vorzunehmen, aber insbesondere im kleinen und mittleren Flächensegment ist die Dynamik vor allem angesichts der noch schwachen konjunkturellen Lage durchaus bemerkenswert. Auf dieses Fundament können die Märkte bauen. Mit einer sich abzeichnenden Aufhellung der Grundstimmung und einer, wenn auch nur langsam, wieder Fahrt aufnehmenden deutschen Wirtschaft im Rücken, dürften auch Anmietungsentscheidungen wieder leichter fallen. Wohlwissend um die starke Korrelation zwischen BIP-Entwicklung und Büroflächenumsatz gehen wir davon aus, dass sich die Flächenumsätze im weiteren Jahresverlauf in der Breite stabilisieren. Wir halten aktuell einen Umsatz moderat über Vorjahresniveau dabei für ein durchaus realistisches Szenario, da neben dem Grundrauschen im kleineren und mittleren Flächensegment in den Bürohochburgen zahlreiche Großverträge in Verhandlung sind, die mit großer Wahrscheinlichkeit noch in diesem Jahr erfolgreich zum Abschluss gebracht werden können. Allein sie könnten am Ende den Unterschied ausmachen. Darüber hinaus dürften weiter deutlich steigende Spitzenmieten charakteristisch für die kommenden Monaten bleiben“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.
Quelle: BNP Paribas